Ottime notizie per i conduttori di immobili ad uso commerciale: tutte le spese per gli interventi di manutenzione straordinaria sono deducibili dal reddito d’impresa. Lo dice la Corte di Cassazione con ben due interventi recentissimi costituiti dall’ordinanza n. 6288/2018 e dalla sentenza n. 16223/2018.

Ma procediamo con ordine.

Sono chiamate deduzioni fiscali quelle agevolazioni che determinano qual è la somma (cd. reddito imponibile) da usare come base per calcolare le tasse da versare al fisco.

In materia di locazione di immobili ad uso commerciale, nel 2011 la Corte di Cassazione aveva ritenuto che le spese per i miglioramenti di tipo straordinario apportati all’immobile non potessero essere deducibili dal reddito d’impresa perché in questo caso il vero beneficiario delle migliorie è il proprietario dell’immobile e non chi lo “affitta”.

Bada bene, stiamo parlando di interventi straordinari, cioè solo quelle modifiche dell’immobile che, ad esempio vanno a sostituire o rinnovare parti dell’edificio, ma che non vanno a cambiarne la sua destinazione d’uso.

Questa decisione del 2011 aveva suscitato molti dubbi perché si basava su un criterio di utilità per l’attività di impresa. In poche parole, si riteneva che i miglioramenti all’immobile non fossero davvero utili per la società conduttrice, ma solo per il proprietario che, alla scadenza del contratto, potrà effettivamente trarne un beneficio ritornando in possesso del suo immobile “ristrutturato” dal conduttore.

Ebbene, se la Cassazione era ritornata sulla questione già nello stesso 2011, ribaltando completamente la propria decisione e ritenendo che le spese per i lavori di ristrutturazione o miglioramento riguardassero direttamente l’attività d’impresa, a prescindere dalla proprietà dell’immobile, invece, l’Agenzia delle entrate non è stata di questo avviso. Questo, però, per motivi diversi.

In generale, quando si stipula un contratto di locazione, secondo l’articolo 1575 del codice civile, solo le operazioni di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di tipo straordinario sono sempre a carico del proprietario. Spesso, però, il proprietario si rifiuta di eseguire le opere di manutenzione straordinaria e così vengono realizzate a spese di chi prende in locazione l’immobile.

Se questo avviene senza un accordo scritto che preveda di modificare ciò che normalmente viene pattuito dall’articolo 1575 c.c., l’Agenzia delle Entrate ha tutto il diritto di dire che, successivamente, il proprietario potrebbe farsi carico delle spese rimborsando chi le ha pagate. In queste situazioni, proprio per evitare che l’Agenzia delle entrate riprenda a tassazione il pagato, è bene specificare in una apposita scrittura privata che le spese di manutenzione straordinaria saranno esclusivamente a carico del locatario e che non gli verranno restituite al termine del contratto. In questo modo è possibile dedurle dal reddito d’impresa, non essendo spese che giovano al proprietario, ma solo a chi esercita l’attività commerciale.

Un altro aspetto che l’Agenzia delle Entrate contestava riguardava la durata del contratto di locazione ad uso commerciale. Questo tipo di contratto infatti dura minimo 6 anni e si rinnova tacitamente di altri 6 anni salvo disdetta, a mezzo di lettera raccomandata, da comunicarsi al locatore almeno 12 mesi prima della scadenza. Nel momento in cui chi ha eseguito la manutenzione straordinaria all’immobile deve imputare a bilancio le spese sostenute, fino a poco fa, se non teneva conto del periodo di rinnovo del contratto non si vedeva dedotte le spese per le manutenzioni straordinarie.

Adesso, grazie ai due citati interventi della Corte di Cassazione del 2018, non è più così. Ora, infatti, in presenza di un piano di ammortamento (cioè di un piano di divisione delle spese per quote all’interno di più esercizi contabili) redatto in relazione alla durata della locazione si deve tenere conto solo della prima scadenza del contratto e non anche del periodo di rinnovo. Questo perché bisogna riferirsi alla concreta possibilità di utilizzazione delle opere in oggetto, non essendo affatto scontato che il contratto prosegua, poiché nelle locazioni ad uso commerciale il proprietario potrebbe decidere di recedere dal contratto ad esempio per necessità di uso personale dell’immobile.

In sintesi, dato che le opere di ristrutturazione straordinarie derivano dall’attività d’impresa e sono effettuate a spesa di chi la esercita nell’immobile, queste vanno dedotte dal reddito in base alla loro concreta possibilità di utilizzazione e quindi devono riferirsi al periodo di locazione in cui è sicuro che chi le ha realizzate possa usufruirne.

Dunque il periodo di ammortamento, in presenza dei presupposti descritti sopra, può essere addirittura contenuto in 6 anni.

Attenti però a redigere in maniera corretta la scrittura privata che specifica che le spese di manutenzione straordinaria saranno ad esclusivo carico del conduttore e non gli verranno restituite al termine del contratto.

Puoi trovare qui di seguito i due recenti provvedimenti della Corte di Cassazione: sent. n. 16223-2018   ordin. n. 6288-2018

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